Ganacias que deja el alquiler de departamentos

El sitio Reporte Inmobiliario realizó un relevamiento de los alquileres temporarios ofrecidos durante abril de este año, donde analizó las cotizaciones de departamentos de hasta 3 ambientes y el nivel de rentabilidad que generan los mismos.

Así, detectó una disponibilidad de 1.700 unidades equipadas, que están concentradas en siete barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Entre ellos, Palermo y Recoleta se destacan como las dos áreas que poseen mayor cantidad de inmuebles destinados a locación con 646 casos.

En cuanto a la composición de las propuestas publicadas, el documento señala que predominan las propiedades de dos ambientes (un dormitorio), las que representan un 41% del total.

Con respecto a los precios en dólares de estos inmuebles, comparados con los registrados en abril de 2011, se observa que los mayores aumentos mensuales se verificaron para los inmuebles de un ambiente, que crecieron 20% en promedio. Le siguen los departamentos de 2 ambientes, con una suba del 14,1 por ciento.

En tanto, los de 3 divisiones experimentaron un incremento más moderado, que rondó el 5,5%. Las disminuciones en las cotizaciones tuvieron lugar, durante los últimos 12 meses, en los barrios porteños de Puerto madero, Recoleta y Belgrano, tal como puede apreciarse en el cuadro adjunto a continuación:

Por otra parte, Reporte Inmobiliario indicó que los precios más elevados se registraron en Puerto Madero donde, en promedio, por un departamento de tres ambientes se solicitan más de 2.600 dólares mensuales.

En general, los importes de cotización por semana de locación equivalen entre un 35% y hasta, en algunos casos, más del 50% del valor solicitado por todo un mes. Esto pone en evidencia una mayor cobertura por el riesgo de vacancia.

Por ejemplo, alquilar 7 días un departamento de dos ambientes en Puerto Madero cuesta 1.214 dólares, mientras que la locación mensual del mismo inmueble se sitúa en el orden de los 1.934 dólares.

Rentabilidad mensual
La rentabilidad bruta promedio, para los siete barrios tomados como muestra, por Reporte Inmobiliario, considerando una ocupación del 100% bajo la modalidad de alquiler mensual por una propiedad de dos ambientes, llega al 11,49 por ciento.

Sin embargo, en términos generales, la ocupación total es casi una utopía para este tipo de negocio. Si se considera que el departamento permanecería alquilado 8 de los 12 meses del año (67% de ocupación), la rentabilidad promedio bruta se reduciría al 7,70%.

«Éste es un porcentaje superior al que se obtendría por volcar el inmueble bajo la modalidad tradicional de alquiler», sostiene el estudio. Con 50% de ocupación durante el año, la renta alcanzaría el 5,75 por ciento.

En este contexto, el nivel de rentabilidad se mostraría este año más atractivo que el año pasado, debido a una sensible mejora en los valores solicitados para las locaciones temporarias. Pero este panorama podría repercutir negativamente en las tasas de ocupación, ya que los propietarios incrementaron los valores al incluir los aumentos correspondientes a impuestos y servicios.

Alquiler por semana 
En tanto, el alquiler por semana de una unidad de dos ambientes, con una ocupación del 67% anual, brinda una rentabilidad aún más atractiva, ya que el promedio llega casi al 13%. Si bien este grado de ocupación puede ser alcanzado o aún superado, demanda suma dedicación, conexiones y una promoción muy activa para obtenerlo.

De esta manera, suponiendo una ocupación de 24 semanas al año (50%), la rentabilidad se reduce al 9,42%, siendo, de todas formas, una performance excelente si se la compara con las alternativas actuales de alquiler tradicional.

 

En este último relevamiento se observa una marcada mejoría con respecto al 2011, en cuanto a los precios de alquiler que se solicitan, debido a que han mejorado las rentas de las propiedades.

No obstante, el informe de Reporte Inmobiliario alerta: «Lo que queda aún por verse es si el incremento que muestran hoy los departamentos para alquiler temporario -generado, seguramente, por el marcado incremento en expensas, impuestos y servicios-, seguirá ocasionando las tasas de ocupación que se obtenían en períodos anteriores».

Como conclusión, el estudio estima que puede ocurrir que, pese a que los valores se incrementaron, haya una menor tasa de ocupación, cosa que causará que se mantenga estable la rentabilidad del negocio.

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